【深科家SENCO+】物业企业常用法律知识100问（70~76）
数百个专家提问与解答
- 物业公司常用法律知识-
(70~76)
聚焦行业
争议解决
清晰的权利分析
在推进服务品质建设、智慧社区、多元化经营、资本整合的过程中，物业企业也将物业法制建设提上日程。
在这里，专家们将普及物权法知识，提高自身法律素养，提高公民法律意识，让全民知法、懂法、守法、用法，为新时代物权秩序经济贡献力量。 。
第70卷
如何处理常见的房地产问题
问答
楼道内放置垃圾或杂物如何与业主沟通？
答：（1）从理性角度来看，在楼道内放置垃圾、杂物会造成以下危害： 1、阻碍道路，容易发生绊倒、坠落等事故。 2、影响整体环境和邻里关系，降低居住舒适度。 3、容易丢失物品，造成财产损失。 4、杂物堆积占用面积，影响清洁工作，导致清洁工作不彻底。 5、老鼠、蚊子、苍蝇栖息、繁殖的场所，病毒、细菌存在的来源。 6、大部分杂物是可燃物，遇明火极易引起火灾。 7、危险的发生将直接影响人员的疏散、逃生和救援。
（2）从法律角度来看，在楼道内放置垃圾、杂物属于违法行为。 《民法典》第286条第二款规定：业主大会或者业主委员会造成随意处置垃圾、排放污染物或者噪声、违规饲养动物、违法建筑、侵占土地等损害行为的。对于侵犯他人合法权益的行为，我们有权要求行为人停止侵权、排除障碍、消除危险、恢复原状，并赔偿损失。符合法律、法规和管理规程。
（三）物业管理公司可以出具整改通知书（保留证据），并将有关情况报告行政主管部门。 受影响的业主或者业主大会授权的业主委员会也可以对相关行为提起诉讼，请求法院排除妨碍。
法律法规
业主或者其他行为人拒绝履行《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第三款规定的有关义务的，有关当事人可以向有关行政部门举报、投诉，有关行政部门应当依法处理。依法。
《中华人民共和国民法典》第287条：业主有权要求建设单位、物业服务公司或者其他管理人或者其他业主对侵犯其合法权益的行为承担民事责任。
第71卷
如何处理常见的房地产问题
问答
业主在室内装修管理过程中应该注意什么？
答：（1）对业主、使用人申报的装修方案进行审核登记，办理装修施工手续。 物业服务公司可以与业主、使用人约定装修押金的数额和用途； （二）签订装修管理服务协议； （三）书面告知装修者装修禁止行为和注意事项，并在装修现场公示同意装修事项（装修许可证），做好装修现场的消防和安全防范工作； （4）有效控制装修人员的出入和装修施工时间； （五）定点放置装修材料，定点堆放装修垃圾并定期清理； （6）对装修区域的主要公共通道提供必要的保护，确保通道畅通、安全、方便装修和运输； （七）定期检查装修现场，及时劝阻、制止装修违法行为，不制止违法行为的，书面报告业主委员会。 项目所在地行政主管部门； （八）检查装修工程竣工现场，纠正违法装修行为并做好书面记录，为居民编制、保存装修档案。
法律法规
《中华人民共和国民法典》第九百四十五条第一款规定，业主装修房屋的，应当事先告知物业服务人，并遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合物业服务人进行装修。进行必要的现场检查。
《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条 装修者实施住宅室内装饰装修工程前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）登记。
非业主的住宅使用者在装修住宅内部时，必须取得业主的书面同意。
《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条 装修单位或者装修单位与装修企业应当与物业管理单位签订住宅室内装修管理服务协议。
住宅室内装修管理服务协议应当包括以下内容：
（一）装饰装修工程实施内容；
（二）装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废物清除、处置；
（五）住宅立面设施、防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为及注意事项；
（七）管理服务费；
(/)违约责任；
（九）其他需要商定的事项。
《住宅室内装修装饰管理办法》第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装修装饰管理服务协议实施管理。 装修人员、装修企业被发现有本办法第五条行为，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为，或者违反第七条、第八条规定的行为的，或本措施中的第9项应立即停止； 造成事实后果或者拒不改正的，应当及时依法向有关部门报告。 处理。 装修单位或装修公司违反住宅室内装修管理服务协议的，将承担违约责任。
《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条 第四十二条 物业管理单位发现装修单位、装修企业违反本办法规定，未及时向有关部门报告的，物业管理部门给予警告，可以并处装修处罚管理服务协议规定的装修管理服务费二倍以上三倍以下的罚款。
第72卷
如何处理常见的房地产问题
问答
专项维修资金可以用于哪些方面的维修、更新和改造？ 哪些费用不能用于专项维修资金？
答：商品房和售后公有住房专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用《住房专项维修资金管理办法》第二条。 本办法所称住宅专项维修资金，是指专门用于住宅建筑共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。
第三条 本办法所称共有住宅小区，是指独栋住宅业主或者独栋住宅业主与与其有结构联系的非住宅业主共有的区域。法律、法规和房屋买卖合同的规定，一般包括：住宅基础、承重墙、柱、梁、地板、屋顶以及室外墙体、门厅、楼梯间、走廊等。
本办法所称共用设施设备，是指住宅业主或者住宅业主与相关非住宅业主按照法律法规和房屋买卖合同的规定共用的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路。 、路灯、沟渠、水池、水井、非商业停车库、公益性文体设施及共用设施设备用房等。
法律法规
《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条下列费用不列入住宅专项维修资金：
（一）依法应当由建设单位或者建设单位承担的住宅共用部分、共用设施、设备的维护、更新、改造费用；
（二）依法应当由有关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管道设施的维修、保养费用；
（三）因人为损坏造成住宅公用部分、共用设施、设备损坏所需的修理费用；
（四）按照物业服务合同，物业服务企业承担住宅共用部分、共用设施设备的维修、保养费用。
第73卷
如何处理常见的房地产问题
问答
物业服务范围包括哪些？
答：物业服务公司受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物、配套设施、设备及相关场所进行公共环境卫生的维护、看护、管理、维护及相关秩序活动。按照合同规定。
其中，共有部分是指按照法律、法规和房屋买卖合同的规定，由独栋房屋业主或者独栋房屋业主与与其关联的非住宅业主共同使用的部分。 一般包括：业主使用的楼梯间和水泵。 机房、电表室、电梯间、电梯机房、走廊通道、门厅、通讯间、内天井及房屋承重结构（注：房屋承重结构是指基础、楼板、屋面房屋的梁、柱、承重墙等）外墙、走廊墙、公园内的公共道路等。
共用设施设备是指单体住宅业主或者单体住宅业主与与其有结构联系的非住宅业主依照法律、法规和房屋买卖合同共同使用的附属设施、设备。 一般包括电梯、天线、照明、消防等设施、绿地、路灯、沟渠、水池、水井、垃圾房、非商业性停车库、公益性文体设施和共用设施用房等设备等
物业服务的主要内容包括以下几个方面：
（一）基础管理服务： 1、物业项目数据保存； 2、办理检验手续； 3、住宅专项维修资金台账； 4、企业内部制度。
（二）房屋共用部分的管理： 1、标识系统的管理； 2、共用件的使用管理； 3、房屋外观状况； 4、户外设施的管理； 5、装修、装潢管理； 6、日常检查。
（三）共用设施、设备的运行、维修、保养： 1、共用设施、设备的管理、运行； 2、室外共用管道、道路； 3、设备房； 4、供电系统； 5、监控系统； 6、电梯系统； 7、给排水系统； 8、防雷系统； 9、消防系统。
（四）公共秩序维护： 1、秩序维护系统； 2、交通秩序； 3. 停车令； 4、电动自行车管理； 5、消防安全。
（五）环境管理服务： 1、清洁服务； 2、绿化养护。
（六）客户服务管理： 1、客户接待及回访； 2、收费服务和运营； 3、社区文化建设； 4、沟通协调机制； 5、业主满意度调查。
法律法规
《中华人民共和国民法典》第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务收费标准及收取方式、维修资金的使用、服务建筑物的管理和使用、服务内容等。期限、服务交接等规定。 物业服务提供者为使业主受益而公开作出的服务承诺，是物业服务合同的组成部分。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务单位应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、保养、清洁、绿化、经营、管理业主公用部分。维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身和财产安全。
对物业服务区域内违反治安、环保、消防等相关法律法规的行为，物业服务提供者应当及时采取合理措施予以制止，并向有关管理部门报告并协助处理。
《物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主选择、聘请物业服务企业，由业主和物业服务企业对房屋进行维护、修理、配套服务的行为。设施设备及相关场地按照物业服务合同执行。 维护、管理、维护相关区域环境卫生和秩序的活动。
《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主代表大会选定的物业服务企业签订书面物业服务合同。
物业服务合同应当约定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利和义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理建筑物、合同期限、违约责任等。
《最高人民法院关于审理房屋分割权属纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的下列部分，也适用民法典第二条的规定： 第6章提到的公共部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附属设施设备、构筑物例如避难层、设备层或设备室部分；
（二）不属于业主、市政公用部分或者其他权利人专有的其他场所、设施。
建设区域内土地所有权人依法享有建设用地使用权，但所有权人专有的整栋建筑规划用地面积或者建设用地面积除外城市公共道路和绿地。
第74卷
如何处理常见的房地产问题
问答
当业主拆除或改造承重结构时，物业管理公司应如何应对？
答：对于装修过程中拆除、改造承重结构的业主，物业管理公司可以采取以下措施：一是下达整改通知书，劝导、制止业主违规装修； 二是向房屋行政管理部门报告，要求有关部门依法处理； 第三，向法院提起诉讼，请求法院判决将失主恢复原状。 装修管理协议约定违约责任的，物业公司可以依法索赔。 同时，物业公司可以向法院申请初步执行，防止业主进一步破坏行为。 此外，业主委员会或相关业主也可以依法提起诉讼。
法律法规
《住宅室内装饰装修管理办法》第五条禁止在住宅室内装修活动中出现下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案而改变建筑物主体和承重结构的；
（二）将无防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房；
（3）扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖墙、混凝土墙；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构结构，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接缝和基础等。
本办法所称承重结构，是指将自身重量和各种外力直接系统地传递至基础的主要结构构件及其连接点，包括承重墙、杆、柱、框架等。柱、扶壁、楼板、梁、屋架、悬索等。
《住宅室内装饰装修管理办法》第十五条 物业管理单位应当告知装修者及其委托的装修企业住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项。
装修者在装修住宅前应告知邻居。
《物业管理条例》第四十五条禁止物业管理区域内发生违反治安、环境保护、物业装修、使用等法律法规的行为，并及时向有关管理部门报告。
有关管理部门接到物业服务企业的报告后，应当制止违法行为或者依法处理。
第75卷
常见劳动争议法律问题
问答
物业费可以涨吗？
答：物业费上涨事关业主切身利益，是全体业主共同管理的大事。 如果要提高价格，必须按照民法典第278条的规定，履行法定程序，并以专用部分的面积为依据。 三分之二以上业主和三分之二以上业主参加投票，并须经专属区域业主过半数和参加投票业主过半数同意获得。 只有满足上述条件，才能合法涨价。
法律法规
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定、修改业主大会议事规则；
（二）制定、修改管理规定；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选任、聘用、解聘物业服务企业或者其他管理人员；
（五）建筑物及附属设施维修资金的使用；
（六）筹集建筑物及附属设施维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）其他涉及共有、共同经营管理权的重大事项。
业主共同决定的事项，占专属面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主应当参加投票。 决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经专属部分参与投票区四分之三以上业主和四分之三以上业主人数同意参与投票。 前款其他事项的决定，应当经参加投票的专属区域业主过半数和参加投票的业主过半数同意。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 物业服务提供者擅自违反物业服务合同或者法律、法规、部门规章的规定，扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，车主以违法收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务提供者退还违法收取的费用的，人民法院应予支持。
第76卷
如何处理常见的房地产问题
问答
物业服务公司可以提前收取物业服务费吗？
答：1、不同地区或不同社区，物业服务公司收取物业服务费的时间和范围有所不同，但应遵循合理、公开、与业主和使用者承受能力相适应的原则。 因此，无论何种收费模式，物业服务企业都不能提前收取过高的管理费，物业服务费的缴纳通常在物业服务合同中约定缴费时间和缴费期限。
2、各地基本允许预收物业服务费，但预收期限一般不超过一年。 例如，《江苏省物业服务收费管理条例》规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费，但预收期限最长不得超过一年。
法律法规
《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开、收费与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照收费标准确定。国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门。 主管部门制定的物业服务收费办法应当在物业服务合同中约定。
《江苏省物业服务收费管理条例》第十六条物业服务企业可以按照物业服务合同预收物业公共服务费，但预缴期限不得超过一年。